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【热点】同样是租房 我国政府应该从美国借鉴什么?_四川徽记食品股份有限公司

最近一段时间,一线城市的房租上涨引发民间热议。究其原因,除了市场供需关系外,最主要的因素在于中介的恶性竞争与资本力量的介入导致了房屋租赁市场的异动。也正因为如此,怎样保障我国房屋租赁市场的平稳健康运行成了人们普遍关心的话题。

他山之石,可以攻玉。在本文中,我们将重点研究美国住房租赁市场的有关实践,进而寻求一些可行性路径。

发达的美国住房租赁市场

作为世界首屈一指的经济强国,美国拥有着极为发达的住房租赁市场,无论是房屋租赁人口占比还是租赁房屋数量占比,美国都显著高于中国。具体来看,2017年,我国租赁人口占总人口的比重仅为11.64%,而美国这一数据比例高达35%;在租赁房屋方面,我国2017年租赁房屋占总房屋的比重为18%,而美国这一数据约为37%。

同时,美国的住房自有率和出租空置率也可以证明这一点。Wind数据显示,自2008年起,美国的住房自有率和出租空置率这两个指标皆呈现出走低趋势,这侧面印证了金融危机后,美国人越来越倾向于租房而非买房。尽管自2016年第二季度起,美国住房自有率与出租空置率均有所回升,但到了2017年底,出租空置率再度出现下降,彰显出美国人高涨的租房热情,进而也间接造就了美国发达的住房租赁市场。

【热点】同样是租房 我国政府应该从美国借鉴什么?

诚然,对租房的青睐与美国人的固有思维不无关系。对于理性的美国人而言,他们并不愿意被房贷所束缚,相较而言,租房所付出的月均成本更低,更能过自己想要享受的生活。不过,更深层次的原因在于美国住房租赁市场的健康与平稳。考虑到拥有租房需求的群体规模庞大,美国采取了一系列手段来健全租房的法律法规,并保护租户的合法权益,由此得以保持房租价格的平稳增长,也让美国人更加放心选择租房而不是购买自有房产。

那么,美国有关部门在推动住房租赁市场的稳健运行方面都做了哪些努力呢?

美国调控租房市场的成功经验

实践中,美国针对住房租赁市场的供给端与需求端的调控都做了大量工作,我们在此不妨逐个分析。

供给端的调控集中在两方面

一方面,是多元化的房源供给渠道。美国住房租赁市场的平稳运行,直接体现在房租没有出现令人匪夷所思的大涨或大跌。根据简单的经济学理论,当市场需求大于市场供给时,价格必然会上升,那么考虑到美国庞大的房屋租赁需求,势必需要增加供给来稳定价格。为此,美国政府着力发展多样化的房屋供给渠道,从而确保市场供给。

具体来看,美国的房源供给渠道主要有三:一是私人房地产开发商兴建了大量的市场化租赁住宅;二是美国住房和城市发展部(HUD)通过给开发商提供贷款和担保,与开发商共同合作兴建出租房;三是联邦政府兴建的保障性政府资助住宅。

如此一来,多种开发方式不仅从总量上满足了市场需求,还从结构上迎合了不同的租户人群,无论是老年人、年轻人,还是中产阶级、低收入者,都能在租房市场上找到能够负担得起且满意的房子。

另一方面,是有效的税收激励政策。具体而言,主要有四方面税收政策:

第一,高昂的房产税。美国有关法律规定,房地产拥有者必须每年缴纳高额的房产税,税率为1%~2.5%,这使得物业闲置的成本极高,故业主通常会主动将房屋出租以换取收益的平衡,这也是美国房屋闲置率较低的原因之一。

第二,免收增值税。该制度允许美国个人的主要住宅,在房屋交易时可以享受2.5万~5万美元的免收增值税政策,不过免税的前提条件是业主在持有房屋所有权的任意五年内,至少两年住在本房屋中。因此,绝大多数业主都会选择“自住两年,出租三年”的模式,,这样既可以在房屋出售时享受免税政策,又能周期性地为市场提供房源。

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