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彻底告别繁荣时代:加拿大房贷增速创22年新低

  加拿大曾是世界上最受欢迎的几个房地产市场之一,但有一项数据表明,该国楼市遇到了极大困难。

  加拿大皇家银行(RBC)最近的一份报告显示,加拿大的抵押贷款信贷增长在2018年第三季度继续放缓,增速降至3.2%,为22年来的最低增速。

  加拿大地产分析机构VancityCondoGuide认为,银行控制贷款增长的结果具有重大意义,因为超过90%的新增资金是通过银行发放新贷款创造的,其中很大一部分增长来自新的房屋抵押贷款。从本质上说,银行正在缩减新货币供应量M1。

  而一旦信贷增长开始放缓,意味着包括住房在内的总需求正在减少,还会产生连锁反应,减缓新支出和工资增长,最终会影响偿债,因为工资的增长需要抵消利息支付的增加。而加拿大皇家银行数据显示,目前该行利息支付以2007年以来最快的速度增长,年增长率达到14.8%。

  削减信贷同样会影响租房市场,租金通常与劳动力市场挂钩。信贷增长充裕时,当房地产繁荣使租金上涨,进而推高房价,推动银行发放更多贷款,从而形成一个循环。新信贷的产生推动工资上涨,提高了借款人的质量。随着失业率下降,大量新移民涌入,其中许多人在建筑业找到了工作,这些资金流入又进一步压低了房屋空置率。

  然而,就像所有的周期一样,它们最终必须结束。VancityCondoGuide表示,信贷放缓阻碍了工资增长,资产价格停滞不前,建筑业开始放缓导致了失业,移民工人从净流入变成净流出。目前,加拿大房屋销售暴跌和房价下降、工资增长放缓、建筑业也开始放缓。

  最能代表加拿大楼市繁荣的温哥华和多伦多,最近为遏制房价暴涨而祭出大招。

  为了抑制投机、调控房价,温哥华和多伦多都对海外买家采取了加税举措。其中,温哥华对对海外买家购房征税20%并强制登记楼花买家的身份和家庭档案。而这两座城市的房价自2018年以来开始回落。

  以温哥华为例,当地政府先是对海外买房开征20%的投机税,接着又对一年内居住不满6个月的房屋征收1%的空置税。随后在全球加息压力之下,又迎来住房信贷的全面挤压。

  VancityCondoGuide的分析师Steve Saretsky称,当前加拿大的失业率已经跌至42年来的最低水平,通常情况下这是利好楼市的信号,但房价还是一反常态的走低,这是前所未有的。失业率可能是一个滞后指标,但房地产市场肯定不是。在GDP的组成部分中,住宅投资是衰退即将到来的最佳预警信号。

  加拿大的房地产泡沫由来已久,此前瑞银的全球房地产泡沫指数显示,多伦多和温哥华分别位居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫三、四位。香港稳居榜首,而主要美国城市则排名较后。

  来源:华尔街见闻