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开发商欲毁约高价再卖被驳 新京报:守护契约精神

▲资料图 图片来源:视觉中国

▲资料图 图片来源:视觉中国

原标题:开发商“自我举报”欲毁约被驳回,守护契约精神

备受关注的“开发商‘举报’自己无证卖房,企图毁约高价再卖”事件,有了新进展。据“西安中院”微信公号披露,2月29日,西安市中级人民法院对上诉人李琛茹(购房者)与被上诉人闻天公司(开发商)确认合同无效纠纷案作出终审判决,判决撤销西安市长安区人民法院一审判决,驳回闻天公司确认合同无效的诉讼请求。

西安中院的二审判决,无疑让涉事开发商“毁约获利”的意图就此落空。这合乎公众期许,毕竟,该事件有些情节背离了基本的情理:闻天公司2016年跟西安部分市民签订内部认购合同并收了购房款,两年过去后,却举报自己无证售房,并以当时没有预售许可证为由将12名客户起诉,要求确认合同无效,以期毁约高价再卖,这其实就是俗话说的“翻脸不认账”。

明明还不具备销售条件却违反规定搞“预售”,等手续办好了,房价也大幅涨了,就背信弃义地提出合同无效,这无疑是一盘如意算盘。但买卖双方作为平等的市场主体,都得对自己的行为负责,必须讲起码的信用。

该诉讼被曝出后,之所以会引起轩然大波,就在于挑战了人们的常识——当初无证先售以图从违法操作中获利的是你,现在想以举报自身的方式违约进而获得利益的,还是你。这样翻云覆雨,还有基本的信用可言吗?不能被接受的,还有当地区法院认定“内部认购合同无效”的一审判决,这也违反了“任何人都不应通过自己过错获利”的基本道理。

而西安中院的判决,就起到了矫枉的作用。这不是被舆论带着跑,而是遵循法律精神的依法判决。该法院认为,双方签订的合同属于预售合同而非正式合同;涉事开发商违反相关管理规定,也只应当由管理部门对其进行处罚,并不必然导致其签订的预售合同无效,这些都有确凿的法律依据。

依照现行法规,只要合同标的、内容不违法,并非枪支、毒品那样为法律所禁止、绝对无效的交易,客户也是作为善意购买人,那涉事开发商就应讲信用、按约定办理好相关手续,并促使合同生效和交易完成。

市场经济是契约经济、信用经济,诚信是市场经济的基石。为确保人们讲诚信,《合同法》还规定,“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就”。基本意思就是,当事人应当对约定负责,依约履行各自义务,积极促成交易成就,不应破坏、阻挠。这也是维护诚信和交易秩序所必需。

诚实信用作为《民法通则》和《合同法》明确规定的基本原则、合同领域的帝王条款,决定了有效的合同与约定就应当尽可能让其有效,对于阻挠合同成立、交易成就的行为应当尽可能予以遏制,而非支持。如果在合同订立过程中有瑕疵,也应当尽可能进行弥补、补救,而不是轻易使合同无效。考虑到该案中涉事开发商主张合同无效的依据和目的,司法层面也不该让其企图得逞。

值得一说的是,西安中院的二审判决直接指出,“现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼,真正目的在于获取超出合同预期的更大利益,其行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。”这也说明了一点:法治理念和社会正向价值观在“公平”、“守信用”等维度上是同向而行的。

近年来开发商恶意违约现象时有发生,该案就其整体影响而言,堪称这方面的典型案例。鉴于此,西安中院的二审判决有着标杆式价值。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法规外,该案最终结果也为类似事件案件处理提供了“参照”。

□吴元中(法律工作者)

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