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香港房价下跌:稳汇率的代价!

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过去十多年,中国香港地区的房价大幅度上涨,香港也因此连续八年稳坐全球房价最难负担城市榜首,属于“极度负担不起”之列。但最近几个月,香港房价明显回调,背后的原因何在?本文从汇率、利率、房价联动的角度出发,考察这一问题。

1、香港楼市寒意渐浓。过去十年中国香港地区房价持续攀升,成为全球房价最贵的城市。但最近几个月以来,香港房价明显下滑,楼市出现降温的迹象。其实最近几年香港的楼市调控一直在收紧,但并没有阻止房价的继续飙涨。货币政策方面,自2015年起香港就在跟随美联储加息,但也未曾打压到房地产价格,为何此时香港楼市呈现疲软现象?

2、之前“假”加息,涨了房价但打压汇率。香港自1983年10月起实行联系汇率制度,而联系汇率是固定汇率制度的一种,导致香港彻底失去了货币政策的独立性。本轮美联储加息周期中,香港金管局也每次都跟随加息,但港币市场利率并没有随之走高,加的是“假”息。在流动性并没有大幅收紧的情况下,香港房地产市场上涨动力持续不减。但港币对美元却面临较大的贬值压力,多次触及弱方兑换保证。

3、现在“真”加息,稳了汇率但打压房价。香港金管局今年以来出手收紧流动性、稳定汇率,开启了“真”加息之路。但全面加息背景下,香港住宅按揭贷款利率上升,直接打压资产价格,且香港房地产调控政策对房地产的压制作用也凸显了出来。全球金融危机后欧美超级宽松的货币大量流入香港,当前美国继续加息紧缩,香港将面临资本流出的压力,在稳汇率的压力下,港币流动性势必收紧,打压房地产市场,而房价下跌也会进一步加剧资本流出压力。

4、不可能三角的权衡,汇率和利率的选择。香港面临的汇率、利率和房价问题本质上是不可能三角的选择问题。当前香港金管局已经做出了选择,香港外汇储备充足,我们认为短期港币汇率无大碍,香港房价会面临回调压力。在经济下行压力较大的情况下,当前市场对于国内房地产调控政策放松的预期快速升温。从长期来看,资本项目的管理是很难维持的,若进一步宽松来刺激资产泡沫,汇率贬值压力会更大。而且即使汇率贬值了,货币刺激再来,房价就会一直涨吗?其实也很难。没有永涨不跌的资产价格,15年的创业板下跌同样发生在货币宽松的环境中。没有人知道资产价格的拐点何时到来,但有一点是确定的,涨多了的价格肯定会回调。

正文

1、香港楼市寒意渐浓

过去十年中国香港地区房价持续攀升,成为全球房价最贵的城市。08年至今,港岛、九龙、新界A类私人住宅出售均价分别上涨2.4倍、2.7倍和3倍,且年均以11%、13%、14%的速度增长,香港房价跑赢全球。2018年11月,香港房价收入比约为48倍,市中心住宅售价租金之比高达53倍,绝对房价与租售比均居于全球主要城市前列,远超同属于亚太地区的新加坡、东京。

香港也因此连续八年稳坐全球房价最难负担城市榜首,属于“极度负担不起”之列。

但最近几个月以来,香港房价明显下滑,楼市出现降温的迹象。2018年6月至9月,港岛、九龙、新界A类私人住宅售价分别下滑3%、7%和4%;租房市场略滞后于售房市场,8月至9月,港岛、九龙、新界A类住宅租金分别下滑0.2%、4%和4%。经历了近10年牛市的香港房地产,寒意渐浓。

其实最近几年香港的楼市调控一直在收紧,但并没有阻止房价的继续飙涨。香港特区政府和金管局近两年多次出台了房地产调控政策,以抑制房价过快上涨,皆未取得理想的效果。2016年11月针对第二套住宅印花税加增至15%,非香港公民额外征收房价15%的买家印花税,多次提高首付比例,收紧开发商融资贷款,香港住宅价格不但没有因为交易税加重而下调,反而持续上涨。

货币政策方面,自2015年起香港就在跟随美联储加息,但也未曾打压到房地产价格,为何此时香港楼市呈现疲软现象?

2、之前“假”加息,涨了房价但打压汇率

要了解香港的房价变化,我们不得不先看下其货币政策,而要了解香港的货币政策,就必须了解香港的汇率政策。

香港自1983年10月起实行联系汇率制度,而联系汇率是固定汇率制度的一种,以百分百的汇率保证,紧紧盯住美元。香港金融管理局承诺在汇率达到7.75港币兑1美元的水平时向持牌银行买入美元(强方兑换保证),在汇率达到7.85港币兑1美元的水平时向持牌银行出售美元(弱方兑换保证),在7.75至7.85之间时,金管局也可以根据需要进行操作。按照这样的汇率制度安排,可以保证港币兑美元汇率维持在7.75-7.85之间。

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